法規規章:【成都地稅】財行便函[2017]14號 關于城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的通知(附山西地稅、安徽地稅、漯河地稅、大連地稅、青島地稅意見)

成都市地方稅務局財產與行為稅處

財行便函[2017]14號 關于城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的通知

信息來源:互聯網(非官方渠道取得,使用需謹慎)

各區(市)縣地方稅務局市局第三直屬稅務分局:

 針對成都市建委按建筑面積收取的特大城市市政基礎設施配套費是否計入契稅計稅依據的問題我處請示了省局,省局根據國家稅務總局口頭答復,回復了我處?,F將相關問題通知如下:

 總局和省局均認為,房地產開發商在取得土地使用權后按開發的房產建筑面積向建委繳納的城市基礎設施配套費(一般計入開發成本)是在取得土地使用權之后環節發生的費用,該費用不是為取得土地使用權而支付的,應暫緩征收契稅。

 據此我市從2007年(大力稅手注:此處原文2007年或為筆誤,為應為2017年)4月1日起,暫緩將成都市建委收取的特大城市市政基礎設施配套費納入契稅計稅依據。對于2017年4月1日前,已在稅收日常檢查,執法監督、稅務稽查中被發現的,未將特大城市市政礎設施配套費納入契稅計稅依據的納稅人,均暫緩補征或追征其該部分契稅,對于已將特大城市市政基礎設施配套費納入契稅計稅依據并已將契稅繳納入庫的納稅人,在上級部門明確以前,不予退稅。

成都市地方稅務局財產與行為稅處

2017年4月17日 

附:如下為征收契稅的意見口徑(山西地稅、安徽地稅、漯河地稅、大連地稅、青島地稅)

1.【山西地稅】關于"關于城市基礎設施配套費作為契稅計稅依據的"的回復

http://www.sxs-l-tax.gov.cn/article-149-e6e5ac98-b072-4959-a26b-68a62c08aad4.html

關于"關于城市基礎設施配套費作為契稅計稅依據的"的回復

2017-08-18

咨詢內容:

根據成都市地方稅務局財產與行為稅處發布的 財行便函[2017]14號關于城市基礎設施配套費暫緩計入契稅計稅依據的通知,內容顯示:根據國家稅務總局口頭答復,該費用是根據房地產建面向建委繳納的城市基礎設施配套費,不是為取得土地使用權而支付的,暫緩征收契稅。 那是否也在山西適用呢?向省局分管領導咨詢,請不要提供財稅[2004]134號文作為答案

回復內容:

您好:已和納稅人溝通聯系,了解并解決其實際問題。根據《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定:“一、出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。 (一)以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。 沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的,征收機關可依次按下列兩種方式確定: 1.評估價格:由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定,并經當地稅務機關確認的價格。 2.土地基準地價:由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 (二)以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內?!?(山西地稅12366呼叫中心:本次咨詢僅供參考,具體以法律法規及相關規定為準。)

2.【安徽地稅】關于城市配套費征收契稅

關于城市配套費征收契稅

發布日期:2014-06-24 來源:網站留言  http://www.ah-l-tax.gov.cn/portal/bsfu/zx/1402606253342461.htm

咨詢內容:

1.城市市政公用基礎設施配套費(以下簡稱配套費)是指為城市道路、橋梁等城市市政公用基礎設施配套建設而籌集的地方財政性資金。2.國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知國辦發〔2006〕100號中規定:從2007年1月1日起,土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫,支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排,實行徹底的“收支兩條線”。在地方國庫中設立專賬,專門核算土地出讓收入和支出情況。分析:這里要分兩種情況:一是土地競拍出讓時,國土部門在測算土地價格時就將配套費測算進土地出讓價格中,土地出讓合同價即為土地出讓的全部收益;另一種是土地出讓時,將土地出讓價格拆分成土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等分別收取,一般是以協議轉讓的方式,主要是在安置房、保障房、公共建設等項目會有,市場上更多的是競拍方式。土地出讓收益由財政部門負責管理,國土部門征收。取得土地使用權的約定,只能是體現在一個協議或合同中,其他部門以通知單等名義收取配套費是取得土地使用權行為的另外一種政府收費行為。3.有些稅務機關誤讀文件規定:財稅【2004】第134號中,(二)以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。分析:稅務機關認為,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。但此規定當初主要是指有的地方出讓價含配套費,或將出讓價拆分成土地出讓金、配套費等行為。假設開發企業競拍凈地,取得土地后不開發,由于不辦規劃等證件,則市政建設配套費不用交,然后再原價轉讓土地,受讓方此時的土地契稅肯定是不含市政建設配套費。另外需要說明的是在土地出讓是毛地時(現在競拍都是凈地),需要企業另支付土地拆遷補償,等拆遷完成后才能辦理土地過戶手續時,這說明在未拆遷完成辦好過戶手續前,土地使用權并未真正在企業名下,企業并未真正取得土地使用權,此支付的土地拆遷補償理應含在契稅計稅依據內。4.國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復國稅函[2009]603號規定:契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的,應按照土地成交總價款計征契稅。另根據契稅條例規定,國有土地使用權的出讓 、土地使用權出售、房屋買賣,應以成交價格作為契稅的計稅依據。契稅條例細則第九條規定,條例所稱成交價格,是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。不應片面理解稅收規定,一刀切地將市政配套建設費納入契稅計稅依據過于牽強。從法律的效力層次來講,條例細則的效力要大于文件規定,文件只應在細則范圍內進行規定。分析:取得土地使用權的標志即為簽訂土地出讓合同辦好土地證(有時土地證會滯后,但事實占用也算標志已取得土地使用權),在此階段,與土地相關的全部經濟利益只能是土地出讓合同價格,不可能是取得土地證后在辦理規劃證或施工許可證時再收取的配套費,不能誤讀財稅【2004】第134號。辦理規劃證或施工許可證時再收取的配套費在會計核算上應列在“開發成本--前期費用—規費”科目,而不應在“開發成本--土地費用”科目下核算。將出讓價拆分成土地出讓金、配套費等行為的,配套費在“開發成本--土地費用”科目下核算浙江2012年前對以出讓方式取得土地使用權的建設項目,不得收取城市市政基礎設施配套費(浙價費[2008]295號)。從2012年又恢復,以出讓方式取得土地使用權的建設項目參照浙價房[1997]209號中規定的非出讓方式取得土地使用權的征收范圍和繳納標準執行(浙財綜[2012]4號)。這里通過規劃或建設部門收取的配套費應作為規費處理。江蘇部分城市通過規劃或建設部門收取的配套費也應作為規費處理。另根據財稅〔2012〕82號第四條,企業承受土地使用權用于房地產開發,并在該土地上代政府建設保障性住房的,計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。這一條規定雖然針對的是企業取得土地使用權且用于代建保障房建設的,要求將只要是取得土地使用權用于開發建設的,不管是代建還是自建,都必須按取得全部土地使用權的成交價格計算契稅。企業招拍掛也是取得土地使用權,那計稅價格也應是取得全部土地使用權的成交價格,取得全部土地使用權,一般就是以辦理好土地使用權證為主要標志,而現在招拍掛土地辦理土地使用權證,一般也就是依據土地出讓合同,不存在辦理土地使用權時要先繳納配套費。請問可否這么理解?

回復內容:

國家稅務總局有明確答復,凡是財稅【2004】第134號中列明的項目,包括市政建設配套費,不論在辦土地使用權證之前還是之后繳納,都要納入契稅計稅價格,征收契稅。

部門:耕契處 答復時間:2014-06-24 08:55

3.【漯河地稅】城市基礎設施配套費 開始納入我市契稅征收管理

城市基礎設施配套費 開始納入我市契稅征收管理

日期:2013-11-15 來源:漯河名城網

今年10月1日起,我市城市配套費開始納入契稅征收管理政策,土地承受方繳納契稅時將會增加城市配套費產生的相應契稅。

近日,不少熱心讀者撥打本報電話咨詢具體的相關政策,記者隨后連線了市地稅局契稅分局的相關負責人。據了解,城市配套費納入契稅征收管理早有政策依據,漯河執行此項政策時間相對較晚。財政部、國家稅務總局《關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅【2004】134號)和河南省財政廳、河南省地方稅務局《關于明確土地使用權出讓等契稅計稅依據的通知》(豫財稅政【2012】24號)中規定:(一)以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。(二)以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。(三)先以劃撥方式取得土地使用權,后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的,應依法繳納契稅,其計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。(四)改變土地用途契稅的計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金和補繳的政府其他費用。

對于我市城市配套費的執行標準,《漯河市人民政府關于印發漯河市城市基礎設施配套費征收管理辦法的通知》(漯政[2008]10號)規定:市政府委托市規劃管理局負責市區(包括源匯區、郾城區、召陵區、經濟開發區)范圍內的城市配套費的征收。各縣人民政府開征城市配套費,應向市人民政府提出申請,經批準后執行。城市基礎設施配套費的征收標準按建設項目的建筑面積計征,市區(包括源匯區、郾城區、召陵區、經濟開發區)范圍內工業項目為30元/平方米,其它建設項目為90元/平方米,兩縣按當地政府規定標準執行。

對于城市配套費應納契稅的計算,市地稅局發布的相關文件也有明確標注,應納契稅=土地成交價格×4%(契稅稅率)。土地成交價格=土地出讓金+城市配套費+各種補償補助費等。城市配套費=合同占地面積×容積率×該項目城市配套費標準。

城市配套費應納契稅的繳納時間,政策規定城市配套費與土地出讓金等作為契稅計稅價格一并列入土地成交價格。因此,該項應納契稅不單獨征收,在辦理土地出讓契稅時合并計算,一次征收。

4、【大連地稅】大地稅函〔2009〕145號 大連市地方稅務局關于調整土地權屬轉移契稅申報繳納相關事宜的通知

發布日期:  2009.09.23

生效日期:  2009.09.23

時效性:    部分失效/廢止

修訂注釋:  本篇法規被《大連市地方稅務局關于調整土地權屬轉移契稅繳稅期限的公告》(2013年8月1日發布;2013年9月1日實施)部分廢止本法第一條被廢止

大連市地方稅務局關于調整土地權屬轉移契稅申報繳納相關事宜的通知

大地稅函(2009)145號

各基層局:

為進一步加強契稅征收管理,結合大連市房地產市場發展情況,根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條和《遼寧省地方稅務局關于明確契稅有關問題的通知》(遼地稅發〔2008〕83號)第一條規定,市局決定自2009年11月1日起,調整土地權屬轉移契稅申報及繳稅期限,現就相關事宜明確如下:

一、自2009年11月1日起,凡通過招標、拍賣、掛牌、協議等方式取得土地使用權的單位和個人,應當自簽訂土地權屬轉移合同或取得具有土地權屬轉移合同性質的契約、協議、合約、單據、確認書等憑證之日起10日內,到主管契稅征收的地稅機關辦理納稅申報,繳稅期限為納稅義務發生90日后的次月前15日內。——本條已被廢止

二、按現行征管體制,在大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區行政區劃內取得土地使用權的納稅人,由大連市地方稅務局直屬局負責辦理契稅納稅申報及繳稅事宜;在大連市其他行政區劃內取得土地使用權的納稅人,由當地地方稅務局負責辦理契稅納稅申報及繳稅事宜。

三、納稅人按規定時間申報和繳納契稅后,又陸續發生的拆遷補償費、城市基礎設施配套費等按政策應計入契稅計稅依據的各項費用,按上述規定的申報及繳稅期限,繼續在主管契稅征收的地稅機關辦理申報及繳稅事宜。

四、對2009年11月1日前通過招標、拍賣、掛牌、協議等方式取得土地使用權的單位和個人,自《大連市地方稅務局關于土地權屬轉移契稅申報繳納相關事宜的通告》發布之日起,至2009年11月10日前,由各主管契稅征收的地稅機關集中辦理納稅申報,具體繳稅期限由主管征收機關根據實際情況確定,最長不得超過3個月。

五、納稅人未按照上述規定時間辦理契稅納稅申報并繳納稅款的,嚴格按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定予以處罰。

六、此前關于土地權屬轉移契稅申報及繳稅期限的有關規定,與本通知相抵觸的,自本通知發布之日起停止執行。

二〇〇九年九月二十三日

5、【青島地稅】青島市地方稅務局公告2015年第2號 青島市地方稅務局關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告

青島市地方稅務局關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告

青島市地方稅務局公告2015年第2號

發布日期:  2015.05.05

生效日期:  2015.06.05

時效性:現行有效

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實施細則、《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)等規定,為進一步規范我市房地產開發項目土地增值稅和國有土地使用權出讓契稅的征收管理,現將有關政策明確如下:

一、關于土地成本與其他房地產開發成本的歸集分攤

開發項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,應當分別計算土地增值稅增值額和增值率,主要成本按照下列原則和方法計算分攤:

(一)土地成本

土地成本,即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(一)項“取得土地使用權所支付的金額”和第 (二)項房地產開發成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。如果開發項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的,應先按照別墅區的占地面積占開發項目總占地面積的比例,計算別墅區應分攤的土地成本;對剩余的土地成本,按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。

開發項目中既包含多層、高層建筑又包含的聯排別墅、合院式別墅、單體商業服務建筑等獨立占地建筑,土地成本可比照別墅,按照前款規定處理。

(二)其他房地產開發成本

其他房地產開發成本,即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(二)項房地產開發成本中除“土地征用及拆遷補償費”以外的成本。凡受益對象單一、會計核算準確且能夠提供獨立合同、獨立結算資料的成本,應直接計入普通住宅和非普通住宅扣除項目中;否則,按照可售建筑面積的比例,在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

園林、綠化等共同成本應按照可售建筑面積的比例,在普通住宅與非普通住宅之間計算分攤。

二、關于國有土地使用權出讓契稅計稅依據的組成

國有土地使用權出讓契稅計稅依據,為取得該土地使用權而應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益,包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、城市基礎設施配套費(市政建設配套費)等。減免的各項費用不得抵減契稅的計稅依據。

城市基礎設施配套費,是指按照政府部門規定的征收標準和規劃部門批準的建筑面積計算出的應繳費金額。規劃部門批準的建筑面積發生變化的,應重新計算應繳費金額。

三、關于相關拆遷補償和工程支出的處理

納稅人為取得國有土地使用權,凡按照區(市)級以上政府部門要求,在項目建設用地邊界線外建設公共服務設施、安置房項目發生的拆遷補償和工程支出,應計入取得國有土地使用權的契稅計稅依據,在計算土地增值稅時應計入土地成本。

四、關于簽訂土地出讓補充協議的契稅納稅義務發生時間與稅款繳納期限

國有土地使用權承受人簽訂補充協議,需要補繳土地出讓金、城市基礎設施配套費等費用的,契稅納稅義務發生時間為原出讓合同簽訂的當天,稅款繳納期限為簽訂補充協議之日起90日內。

五、關于工業、物流地產等項目土地增值稅的預征率

納稅人取得工業、物流倉儲用地用途的國有土地使用權后,開發建設工業廠房、物流倉儲建筑、科技園區等并對外銷售的,取得新房預售收入按2%的預征率預繳土地增值稅。但對于匡算稅負率明顯偏高的項目,可參照匡算結果確定預征率。待符合清算申報條件時,比照房地產開發項目計算繳納土地增值稅。

六、本公告自2015年6月5日起施行,有效期至2019年12月31日

稅務機關受理納稅人土地增值稅清算申報時間在2015年6月5日以后的,按本公告執行。已進入清算審核程序但尚未發出清算書面審核結論的清算項目,可適用本公告。公告實施之前已出具清算書面審核結論的,不再追溯調整。

預售收入取得時間在2015年6月5日以后的土地增值稅預征申報,按本公告第五條執行。

特此公告。

青島市地方稅務局

2015年5月5日



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郝龍航

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